Préparer votre installation,
une soirée, pas plus.

L’ordre ci-dessous suit celui de l’application, et le respecter vous évitera de revenir en arrière : un lot appartient à un immeuble, un bail à un lot.

1. 01

   La structure qui détient

   Tout se rattache à elle : les biens, les prêts, les charges, l’exercice comptable. C’est la première chose à créer, et la seule qu’on ne peut pas remettre à plus tard.

   À sortir du classeur

   • Les statuts, si vous détenez à travers une société
   • L’avis de situation au répertoire SIRENE, ou un extrait Kbis
   • Le dernier bilan ou la dernière déclaration de revenus fonciers, si l’activité a déjà tourné

   Ce que vous y relevez

   • Dénomination, date de création
   • SIREN et SIRET
   • Adresse du siège, code postal, ville
   • Capital social et répartition des parts entre associés
   • Régime fiscal : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
   • Gérant, et bénéficiaire effectif déclaré

   Si vous louez en votre nom propre, il n’y a ni statuts ni SIREN à saisir : vous créez une structure à votre nom et vous passez à l’étape suivante. Les champs de société restent vides, c’est prévu.

2. 02

   Les immeubles

   Un immeuble est l’adresse ; les lots viennent ensuite. Même pour un studio unique, on crée d’abord l’immeuble qui le contient.

   À sortir du classeur

   • L’acte notarié d’acquisition
   • Le relevé de propriété ou l’extrait cadastral
   • Le dernier avis de taxe foncière, qui porte les références utiles

   Ce que vous y relevez

   • Nom d’usage, adresse complète
   • Type de bien et nombre de lots
   • Surface totale
   • Date, prix et année d’acquisition
   • Numéro cadastral

   Le prix d’acquisition n’est pas un détail : c’est lui qui sert de base au calcul des amortissements si votre régime les permet. Reprenez le montant de l’acte, frais compris ou non selon ce que vous avez retenu — et gardez la même convention d’un bien à l’autre.

3. 03

   Les lots

   Le lot est l’unité qui se loue. C’est à lui que se rattachent le bail, le loyer et les charges récupérables.

   À sortir du classeur

   • Le règlement de copropriété ou le descriptif de division
   • Les diagnostics et attestations de surface (Carrez, Boutin)

   Ce que vous y relevez

   • Numéro et désignation cadastrale
   • Type de lot, étage, surface
   • Nombre de pièces et de salles d’eau
   • Équipements et charges propres au lot
   • Valeur locative cadastrale
4. 04

   Les baux et les locataires

   C’est ici que le suivi des loyers commence. Un bail mal daté fausse la révision d’indice et les quittances des mois suivants.

   À sortir du classeur

   • Le bail signé, avec ses annexes
   • L’état des lieux d’entrée
   • Le justificatif de versement du dépôt de garantie
   • La dernière attestation d’assurance habitation du locataire

   Ce que vous y relevez

   • Identité complète du preneur : civilité, nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, profession
   • Pour une société locataire : dénomination, SIREN, représentant légal
   • Coordonnées et adresse de correspondance
   • Type de bail et durée
   • Date d’entrée dans les lieux
   • Loyer hors charges et provision pour charges
   • Dépôt de garantie : montant et date de versement
   • Garants, le cas échéant

   Saisissez le loyer HORS CHARGES et la provision séparément, jamais un montant global. C’est cette séparation qui rend possible la régularisation annuelle des charges et la révision d’indice, qui ne porte que sur le loyer.

5. 05

   Les prêts

   si concerné

   Seuls les intérêts se déduisent, pas le capital remboursé. Sans le détail de l’échéance, la distinction se refait à la main chaque année.

   À sortir du classeur

   • L’offre de prêt signée
   • Le tableau d’amortissement
   • L’échéancier annuel envoyé par la banque

   Ce que vous y relevez

   • Banque et numéro de crédit
   • Montant initial emprunté
   • Dates de première et de dernière échéance
   • Taux d’intérêt et taux d’assurance
   • Montant de l’échéance, et part d’assurance emprunteur
   • Capital restant dû à ce jour
   • Assureur et numéro de contrat
6. 06

   Les assurances

   si concerné

   Les primes sont déductibles et les échéances se rappellent d’elles-mêmes une fois les dates saisies.

   À sortir du classeur

   • Les contrats en cours
   • Les avis d’échéance
   • Les attestations

   Ce que vous y relevez

   • Type de contrat : propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, autre
   • Compagnie et numéro de contrat
   • Dates d’effet et d’expiration
   • Prime annuelle
   • Garanties et franchises
7. 07

   Les charges et les taxes

   C’est le poste qui se reconstitue le plus mal au printemps. Saisi au fil de l’eau, il ne se reconstitue plus du tout.

   À sortir du classeur

   • Les avis de taxe foncière
   • Les factures d’entretien, de travaux et d’honoraires
   • Les appels de fonds de copropriété
   • Les relevés bancaires de l’exercice

   Ce que vous y relevez

   • Nature de la charge, montant, date de paiement
   • Date d’engagement, si elle diffère du paiement
   • Numéro de facture
   • Charge déductible ou non
   • Charge récupérable auprès du locataire ou non
   • Pour les taxes : année, montant, numéro d’avis, date d’exigibilité

   La distinction entre charge récupérable et non récupérable est celle qui évite les litiges au départ du locataire. Elle se tranche à la saisie, pas au moment de la régularisation.

8. 08

   Les pièces à conserver

   Rattachées au bien, au bail ou à la dépense qu’elles justifient, elles se retrouvent sans fouiller un disque.

   À sortir du classeur

   • Statuts et actes
   • Baux et états des lieux
   • Attestations d’assurance
   • Factures et devis de travaux
   • Avis fiscaux

   Ce que vous y relevez

   • Chaque document est classé par type et daté
   • Il se rattache au locataire ou aux travaux concernés

tinymmo est un logiciel que vous pilotez. Il rassemble vos données, produit vos documents et prépare votre bilan, mais il ne tient pas votre comptabilité à votre place et ne se substitue pas à votre expert-comptable. Les écritures que vous saisissez et les déclarations que vous déposez restent les vôtres.